Corporaties: 13.700 monumenten, ‘heel anders dan nieuwbouw’

13.700 monumenten zijn van corporaties

‘Heel anders dan nieuwbouw’

Van de ongeveer 94.000 rijks- en gemeentelijke monumenten waren in 2010 13.700 in handen van corporaties, ruim 14 procent. Dat blijkt uit een recente studie van het Economisch Instituut voor de Bouw. Moeten corporaties zich op dit moment eigenlijk wel met monumenten bezighouden? Drie corporaties geven hun overwegingen.

Tekst: Lisette Vos.

Voor wie niet bekend is in de Achterhoek, is het voormalige DRU-industrieterrein in Ulft (gemeente Oude IJsselstreek) misschien wel het best bewaarde geheim van deze streek. Aan de rand van het centrum van het dorp ligt een groot terrein met zeven monumentale fabrieksgebouwen, tot het einde van de vorige eeuw nog (deels) in gebruik als ijzergieterij en fabriek van geëmailleerde producten. Door een ingrijpend restauratieproject kan het terrein weer een nieuwe eeuw mee, met onder meer een cultuurfabriek, een expo-hal, een radiostation, een kenniscentrum en woningbouw.

Corporatie Wonion (voortgekomen uit een recente fusie tussen Pares en WischWonen) houdt er sinds maart van dit jaar kantoor. De corporatie heeft het Beltmancomplex (de voormalige emailleerfabriek) onder handen genomen en daarvan ook een deel geschikt gemaakt voor 15 sociale huurwoningen.

Dat was nog een hele puzzel, met alle eisen die aan een rijksmonument worden gesteld. De appartementen kijken nu uit op de gezamenlijke binnentuin die de huurders delen met de medewerkers van Wonion. Daarnaast bouwt de corporatie aan de DRU-laan nog 32 nieuwe sociale huurwoningen. Met ruime koopwoningen, gebouwd door een commerciële vastgoedpartij, is het plan deels gefinancierd. Met de zes andere rijksmonumenten op het terrein heeft Wonion wel bemoeienis, maar draagt in de restauratie geen (financieel) risico.

De sociale huurwoningen van het Beltmancomplex hebben een bijzondere bestemming gekregen: zij zijn toegewezen aan de voormalige werknemers van de 250 jaar oude DRU-fabriek of hun kinderen. ‘Door de eeuwen heen hebben arbeiders hier vaak onder zware omstandigheden hun brood verdiend. Onze inzet was dat oud-werknemers konden terugkeren’, vertelt directeur-bestuurder Henk Veerman van Wonion tijdens een rondleiding. De foto’s aan de muur laten de deplorabele staat zien waarin het complex verkeerde. Het hergebruik van de fabriekspanden past in een tijd waarin duurzaamheid voorop staat, zegt Veerman. ‘We behouden het industriële erfgoed. En met alle nieuwe functies die het DRU-terrein nu biedt heeft het dorp en omgeving er een levendige ontmoetingsplaats bij.’

Levendige ontmoetingsplaats
Wonion heeft als middelgrote plattelandscorporatie een enkel monument in eigendom. Dat is in de grote steden wel anders. De grotere corporaties in bijvoorbeeld Amsterdam, Leiden, Groningen en Maastricht hebben een relatief groot aandeel in hun bezit. Uit recent onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (zie kader) blijkt dat driekwart van de corporaties monumentale panden bezit. In totaal gaat het om 5.800 Rijksmonumenten en 7.900 gemeentelijke monumenten. Verreweg het grootste deel daarvan heeft een woonbestemming en wordt verhuurd als sociale huurwoning (90 procent).

Corporaties zien voor zichzelf dus duidelijk een taak weggelegd als het gaat om het behoud en beheer van (rijks)monumenten. Herbestemming en restauratie van panden vergen vaak een (forse) investering, maar leveren op de langere termijn ook meer op dan duurzaam hergebruik alleen. Een levendige, culturele ontmoetingsplaats in de Achterhoek is voor alle inwoners van waarde. Het is goed voor de leefbaarheid in een studentenstad als Groningen of Maastricht als de monumentale panden (waar vaak studenten wonen) er mooi bij staan.

Voor het betoog dat sociale woningbouw en monumentaal bezit niet samengaan, is directeur-bestuurder Mirjam Depondt van Woonpunt Maastricht in ieder geval niet gevoelig. ‘Waarom zouden alleen mensen met een hoog inkomen in die panden mogen wonen?’

Sterker nog: in Maastricht _ de tweede monumentenstad van Nederland _ kan Woonpunt voor de verhuur aan onder meer studenten niet om de monumentale en beeldbepalende gebouwen in de binnenstad heen. De corporatie heeft als beleid om binnenstedelijk te bouwen, en in het centrum struikel je bijna over de bijzondere gebouwen. Het gaat vaak om winkelpanden waarvan de bovenste etages niet in gebruik waren en/of in verwaarloosde staat verkeerden. Na een ingrijpende restauratie zijn veel ruimten geschikt gemaakt voor studio’s die aan studenten worden verhuurd. Met een onrendabele top van 30.000 euro en een betaalbare huur van 425 euro huur inclusief servicekosten, valt de financiële paragraaf ook mee, stelt Depondt.

Vierkante meter behang
In de afgelopen twintig jaar heeft Woonpunt veel expertise in de restauratie van (rijks)monumenten opgebouwd. Toch kunnen de medewerkers nog steeds voor onverwachte verrassingen komen te staan die _ vervelend genoeg _ ook extra kosten met zich meebrengen. Een bijzonder stukje behang uit de zestiende of zeventiende eeuw, niet groter dan een vierkante meter, heeft de verbouwing van appartementen voor twee jaar stilgelegd; de indeling moest aangepast waardoor er minder studio’s konden worden verhuurd. Het stukje behang mocht onder geen beding in een appartement voor studenten terecht komen, want dan zou de kans klein zijn dat dit erfgoed behouden zou blijven. ‘Ik ben geen cultuurhistoricus’, lacht Depondt. ‘Maar dit was wel veel ophef om een stukje behang.’

Woonpunt laat het er niet bij zitten, ook niet in deze tijd waarin corporaties noodgedwongen terughoudender zijn om te investeren. Depondt: ‘We hebben vorig jaar onze strategie nog eens tegen het licht gehouden. We hebben in Maastricht te maken met een groeiend aantal studenten, die wij graag in de binnenstad willen huisvesten. Daar hebben we nu eenmaal te maken met de monumentale of beeldbepalende panden. In theorie zou Woonpunt een kwart van de binnenstad kunnen opkopen, maar gaat dat uiteraard te ver.’ Sinds begin dit jaar zijn de statuten van Woonpunt gewijzigd en is er een bepaling opgenomen over ‘de verwerving, instandhouding en het duurzaam beheren van beschermde monumenten en andere gebouwen met een (kunst)historische en/of stedelijk waarde’. Dit gebeurde na akkoord van de minister. Hiermee is een belangrijke stap gezet voor de status van ‘aangewezen organisatie voor monumentenbehoud’, die fiscale voordelen biedt.

In het noorden van het land _ in Groningen _ bezit corporatie Lefier ook veel monumentale panden in de binnenstad waarin studenten wonen, de primaire doelgroep. De laatste grote operatie was de restauratie van het voormalige postkantoor van C.H. Peters uit 1909, in het hartje van de stad. Veel panden bieden slechts ruimte aan drie tot vijf studentenkamers. Het project van het voormalige postkantoor is grootschaliger en dus aantrekkelijker om aan te pakken. ‘Wij zijn er een beetje vanaf om kleine pandjes aan te kopen, dat is te versnipperd. Bovendien is onze financiële armslag ook kleiner om te investeren’, vertelt projectontwikkelaar Joost Renzenbrink van Lefier.

 

Laag energielabel
Niet alleen studenten hebben in Groningen de bevoorrechte positie om in een monumentaal pand te wonen. Lefier heeft ook enkele hofjes in eigendom met ouderenwoningen, waaronder het Pepergasthuis. Dit onderkomen is in 1405 gesticht en diende oorspronkelijk als gasthuis voor pelgrims die naar Groningen kwamen. De kapel die in 1482 bij het gasthuis werd gebouwd, is ook in bezit van de corporatie.

Een ander pand met een bijzondere geschiedenis is het Ommelanderhuis, vroeger de vergaderplaats van de Staten van De Ommelanden in de stad Groningen. In dit markante gebouw, ook eigendom van Lefier, zit een nu een opvanghuis voor dak- en thuislozen. De huurders van monumenten zijn dus zeer divers.

De Groningse corporatie heeft wel al de status van ‘aangewezen organisatie voor monumentenbehoud’ en maakt gebruik van de bijbehorende fiscale voordelen. Restauratie en behoud van monumenten is voor Lefier een nevendoelstelling. Wel stuit de corporatie, net als veel collega’s, op het probleem van isolatie. ‘Veel monumenten scoren slecht op het energielabel. Het is niet altijd eenvoudig om oplossingen te bedenken. En aanvullende maatregelen zijn altijd duurder dan in een gewone woning waar geen strenge regels gelden.’

Directeur-bestuurder Henk Veerman van Wonion heeft die zorgen in de Achterhoek niet (meer). Hij zou echter zo nóg een keer tekenen voor een project als dat van de voormalige emailleerfabriek. ‘Fantástisch was het om dit te doen. Die woningen in de fabriek hebben karakter, ze hebben sfeer. Heel anders dan nieuwbouw.’

 

KADER 1

Verwachting: minder investeringen in monumenten

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft onderzocht wat het aandeel is van corporaties in het behoud van monumenten. Dat deed het EIB in opdracht van Aedes, de ministeries BZK en OCW en het Restauratiefonds.

De belangrijkste bevindingen uit het rapport Monumenten en corporaties:

• 77 procent van de corporaties beheert monumenten
• het gaat om 5.800 rijksmonumenten en 7.900 gemeentelijke monumenten
• die bevatten 42.800 verhuurde eenheden, daarvan is 95 procent woning
• tussen 2006 en 2010 toename aantal corporatiemonumenten met 450
• tussen 2006 en 2010 bijna 3.000 corporatiemonumenten gerestaureerd
• corporaties maken zeer beperkt gebruik van subsidies of speciale regelingen.

 

Verwachting voor de komende vier jaar:

• lichte afname van het bezit
• halvering aantal restauraties door noodzaak investeringen bij te stellen
• vooral moeilijk tot woningen om te bouwen monumenten zullen als eerste afvallen.

Meer informatie www.eib.nl.

 

KADER 2

Netwerk Monumenten

Binnen Aedes is een netwerk actief van monumentencorporaties. De ruim twintig aangesloten corporaties wisselen informatie, kennis en ervaringen uit. Het netwerk komt tweemaal per jaar bijeen om actuele monumententhema’s te bespreken en voor een excursie. Het netwerk staat nog open voor nieuwe leden.

Meer informatie bij Hilma Bolsman, h.bolsman@aedes.nl.

 

KADER 3

Meer informatie op www.cultureelerfgoed.nl en www.aedesnet.nl, zoekwoord monumenten. Hier vindt u ook een Vragen over Monumentenregeling, met een toelichting op de status ‘aangewezen organisatie voor monumentenbehoud’.

77 procent van de corporaties heeft monumenten in bezit

13.700 monumenten van corporaties bevatten 42.800 verhuurde eenheden

Huur van 87 procent van monumentenwoningen onder de 653 euro per maand