Een van de meest kansrijke oplossingen voor leegstaande kantoren is een herbestemming tot tijdelijke woonruimte voor studenten en jongeren. Wat eigenaren echter kopschuw maakt is dat de tijdelijke huurders permanente huurbescherming genieten. Om eigenaren over de streep te trekken, moet de huurbescherming worden aangepast. Het H-team heeft hier een simpele en doeltreffende oplossing voor gevonden: beschouw de tijdelijke woonruimte na afloop van de termijn als een sloopwoning.
Een eigenaar/initiatiefnemer die een leegstaand gebouw gaat verbouwen tot tijdelijke woonruimte voor studenten en jongeren wil twee dingen zeker weten: is mijn investering financieel haalbaar en krijg ik het gebouw na de afgesproken termijn weer leeg?
De Crisis- en Herstelwet wordt binnenkort permanent gemaakt en dat betekent dat tijdelijke bestemmingen voor 10 jaar, in plaats van de huidige 5, planologisch mogelijk worden. Dit ter uitvoering van de motie-Linhard c.s. De kosten van verbouwing kunnen dan over 10 jaar worden afgeschreven en dat maakt de investering financieel haalbaar.
Hiermee is de eerste drempel tot herbestemming en tijdelijk gebruik weggenomen. Resteert het tweede probleem. Dit is geen planologische maar een civielrechtelijke kwestie.
Voor de gecreëerde woonruimten geldt huurbescherming. Die kan in bepaalde situaties met behulp van de Leegstandswet voor maximaal 5 jaar worden opgeheven, langer niet. Voor de eigenaar/initiatiefnemer blijft het daardoor onzeker of hij na 10 jaar het gebouw daadwerkelijk leeg zal kunnen krijgen. Hiermee komt zijn business case op losse schroeven te staan en dreigt het initiatief te stranden.
Het H-team (Herbestemmingsteam) heeft samen met advocatenkantoor NautaDutilh een oplossing gevonden. De crux zit hem in het aanbrengen van een koppeling tussen de duur van de planologische ontheffing enerzijds en de huurbescherming anderzijds. Daarbij is aansluiting gezocht bij art. 7:232 lid 4 BW, waarin de huurbescherming al wordt beperkt voor sloopwoningen van gemeenten.
Aan dat artikel zou een nieuw lid kunnen worden toegevoegd dat de huurbescherming doet vervallen na het aflopen van de termijn van de tijdelijke planologische bestemming (nu 5 jaar, straks 10 jaar):
art. 7:232 lid 5 BW
“In geval van huur van woonruimte gelden in die gevallen waarin het gebruik als woonruimte van het gehuurde of het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt is toegestaan krachtens een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 eerste lid onder a onder 2 van de Wabo en artikel 4 van bijlage II bij het Besluit Omgevingsrecht, de artikelen 269 lid 1 en lid 2, 271 t/m 277 en 278 leden 1 en 2 niet na het verstrijken van de termijn waarvoor de bedoelde vergunning is verleend, mits de huurovereenkomst bepaalt dat deze van rechtswege eindigt bij het verstrijken van de termijn waarvoor de bedoelde vergunning is verleend, dan wel een der partijen de huurovereenkomst tegen of na dat tijdstip heeft opgezegd.”
Met dit tekstvoorstel heeft de huurder tijdens de 10 jaar gewoon huurbescherming en alle bijkomende rechten, maar vervallen die aan het einde daarvan.
Het enige dat de Tweede Kamer hoeft te doen is een dergelijk artikel toe te voegen aan de Permanente Crisis- en Herstelwet. Het biedt de eigenaren met verbouwingsplannen meer zekerheid in financieel barre tijden, en brengt een oplossing voor een deel van de leegstand – en dewoningbehoefte onder studenten en jongeren – dichterbij.
Het H-team doet een beroep op de Tweede Kamer om een dergelijk artikel alsnog aan de PChwet toe te voegen, zodat het tegelijk in werking kan treden.
Het H-team roept de partners in het Nationaal Programma Herbestemming op, zich bij dit pleidooi aan te sluiten.