Juridische column: Transformatie van monumentale Ambachtsschool in Enschede

Het project ‘Ambachtsschool in Enschede’ won in september jl. nog de Vastgoedprijs Twente 2016 voor de transformatie van de oude monumentale Ambachtsschool tot een complex van 100 appartementen met maximaal 750 meter winkels en 750 meter horeca. Toch gaat de transformatie van het monumentale pand niet zonder slag of stoot. In een uitspraak van 19 oktober 2016 oordeelde de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2016:2751) namelijk dat het plan van de Ambachtsschool in té veel detailhandel voorziet.

Wat was er aan de hand?
In het bestemmingsplan “Ambachtsschool” van de gemeente Enschede (het ‘plan’) is voorzien in maximaal 750 m2 aan detailhandel, voor zover naar aard en omvang ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Ook maakt het plan lichte (ondergeschikte) horeca met een maximale oppervlakte van 750 m2 mogelijk.

Appellant komt in beroep omdat hij vreest dat als gevolg van het plan zijn eigen panden minder goed te verhuren zullen zijn. Appellant is van mening dat het plan detailhandel mogelijk maakt terwijl de Detailhandelsstructuurvisie 2012 van de gemeente dit op deze locatie verbiedt. Er is dan wel ondergeschikte detailhandel toegestaan, maar de toegestane oppervlakte van 750 m2 is volgens appellant te groot. Appellant is bovendien van mening dat de planregel met betrekking tot de lichte (ondergeschikte) horeca niet te handhaven is. Ook beroept appellant zich op schending van het gelijkheidsbeginsel waarbij hij verwijst naar de aanvragen in zijn panden voor vestiging van formules voor het bereiden en bezorgen van pizza’s en taco’s.

Oordeel Afdeling
In de Detailhandelsstructuurvisie 2012 van de gemeente staat dat er een maximale omvang van 100 m2 aan ondergeschikte detailhandelsfunctie is toegestaan. Om te voorkomen dat winkels op bedrijfslocaties ontstaan, dienen detailhandelsactiviteiten door een bedrijf zonder detailhandelsbestemming ondergeschikt te blijven aan de hoofdfunctie. Doordat in de planregels is neergelegd dat maximaal 750 m2 mag worden gebruikt voor ondergeschikte detailhandel, zijn de planregels in strijd met het eigen beleid van de gemeente. Het plan is dan ook niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen en een groot gedeelte van 650 m2 van de beoogde detailhandel is dan ook niet toegestaan.

Uit de planregels volgt dat de Ambachtsschool mede is bestemd voor een aan de hoofdfunctie naar aard en omvang ondergeschikt restaurant en/of congres- en vergaderruimte, die uitsluitend toegankelijk is via de ingang van de hoofdfunctie. De Afdeling volgt appellant niet in het oordeel dat deze planregel niet te handhaven is. De aard en ondergeschiktheid van een horecavoorziening in de Ambachtsschool kan immers objectief vastgesteld worden door bijvoorbeeld de oppervlakte en de inrichting van de horeca en de hoofdfunctie te vergelijken. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt evenmin, omdat er geen sprake is van vergelijkbare gevallen. De formules voor het bereiden en bezorgen van pizza’s en taco’s waar appellant zich op beroept, zijn niet toegestaan in de Ambachtsschool, aangezien deze niet ondergeschikt zijn aan een hoofdfunctie. Dit gedeelte van de transformatie houdt dan ook stand.

Transformatie monument
De monumentale waarde van de oude Ambachtsschool ziet vooral op de typologie, het volume en het beeld van het pand. Ondanks dat de gemeente gehouden wordt aan haar eigen beleid met betrekking tot de maximale oppervlakte aan detailhandel, is de transformatie van de oude Ambachtsschool in Enschede wederom een mooi voorbeeld van een transformatieproject van een pand met een monumentenstatus.

Chantal van Mil, advocaat omgevingsrecht en bestuursrecht bij KienhuisHoving
(chantal.vanmil@kienhuishoving.nl)

Ellen de Jonge, juridisch medewerker omgevingsrecht en bestuursrecht bij KienhuisHoving
(ellen.dejonge@kienhuishoving.nl)

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

We hebben zorg genomen om alle rechthebbenden voor hier gereproduceerde foto's te traceren, soms evenwel zonder succes. Iemand die in dit opzicht meent rechten te hebben wordt vriendelijk verzocht om contact op te nemen met de redactie van de Erfgoedstem.